La producció urgent i massiva d’habitatges a Catalunya

Les estimacions fetes sobre el nombre d’habitatges necessaris a Catalunya, apunten que precisem uns 300.000 nous habitatges per satisfer la demanda en els pròxims deu anys (dels quals 124.000 es calcula que corresponen a un dèficit acumulat fins a l’any 2024). En cas de distribuir aquest nombre d’habitatges proporcionalment a la població que actualment tenen les quatre províncies; a Barcelona li correspondrien 220.000 noves llars, a Girona i Tarragona aproximadament el mateix nombre d’uns 32.000 habitatges, mentre que Lleida es quedaria aproximadament amb 17.000.

Ara bé, si comptem que actualment Catalunya disposa de 2,9 milions de residències principals, i que la proporció de persones que hi viuen en cada un d’aquests habitatges és de 2,4; així doncs, resulta que únicament 6,96 dels 8 milions de catalans tenen un sostre on viure, o el que ve a ser el mateix, 1,04 milions de catalans no tenen on allotjar-se. Tot i això, si apliquéssim novament l’esmentada ocupació de 2,4 residents per habitatge, deduiríem que per albergar a aquests 1,4 milions de persones, requeriríem un parc equivalent a 434.000 habitatges. Una xifra sensiblement superior a la dels 300.000 que per d’aquí a deu anys esmentaven a l’inici d’aquest escrit. Una xifra encara més punyent, si tenim en compte la ineficàcia i el dèficit que hem anat acumulant en els darrers 35 anys. Hem de tenir present que l’any 1990, la manca d’habitatges per allotjar a la població catalana, era d’uns 28.000 habitatges.¹

1. En l’any 1990, citant fons del Departament de Política Territorial, jo mateix estimava el dèficit d’habitatges d’entre 21.000 i 28.500 habitatges. (Vegeu article L’Habitatge: Un producte de primera necessitat. Diputació de Barcelona (1991). Polítiques socials d’habitatge en l’àmbit local.)
2. En els darrers cinc anys, 2020 a 2024 inclòs, segons AHC Estadística i Documentació, s’han construït a Catalunya 8.111 HPO.

Ara bé, si tenim en compte el Pla pel dret a l’habitatge de Catalunya, teòricament el nostre territori disposaria de sòl qualificat amb capacitat per acollir la construcció d’entre 250.000 i 300.000 habitatges. Tanmateix, aquesta disponibilitat es troba territorialment distribuïda de manera inversament proporcional a la demanda i al nombre de població necessitada —és a dir, amb una major oferta de sòl en les localitzacions menys habitades. A més, la quantificació de la reserva de sòl anteriorment esmentada es fonamenta en la suma de terrenys que, en molts casos, estan subjectes a la consolidació del sector mitjançant el tràmit d’una figura de desenvolupament urbanístic. Per tal que aquests sòls siguin efectivament edificables, cal completar un conjunt de procediments administratius, urbanístics i registrals que, segons l’experiència, poden allargar-se entre 10 i 15 anys.

Dit això, tot sembla indicar que es tracta d’un objectiu marc, difícil d’assolir de forma urgent en els pròxims anys², malgrat la necessitat inajornable de proporcionar residència, ni que sigui únicament als 105.697 inscrits en el registre de sol·licitants d’habitatge protegit a Catalunya. A més, la demanda residencial continuarà creixent, atès l’augment demogràfic que, previsiblement, continuarà mantenint el país.

En aquest apressant context, és essencial la mobilització de terrenys, convertibles fàcilment en solars, on poder edificar de manera urgent, fent allò que sigui possible per aconseguir a curt termini habitatge social assequible. En aquest marc es pot pensar en espais urbans a on el canvi de qualificació de la parcel·la sigui menys carregós que la del procediment urbanístic d’una modificació de planejament derivat, que impliqui a més d’un propietari.

En aquest sentit, caldria legislar per flexibilitzar la compatibilitat d’usos, de manera que l’ús residencial pogués conviure amb altres usos en determinades ubicacions —com ara la construcció d’habitatges sobre equipaments municipals, per exemple gimnasos. Tanmateix, i per tal de donar compliment a l’actual legislació urbanística, que obliga a incrementar la superfície de zona verda en proporció al nombre de nous habitatges projectats, aquesta flexibilitat hauria d’estendre’s també a la consideració d’altres espais com a zones verdes, incloent-hi les platges. Es parteix de la idea que les platges del nostre litoral poden ser considerades espais de lleure, equivalents o fins i tot superiors a allò que representen les anomenades “places dures”, espais pavimentats que, no obstant això, sí que són actualment comptabilitzats com a zona verda.

Dit això i amb l’ànim de contribuir amb propostes concretes a la provisió d’espais on es podrien plantejar actuacions que, a curt termini, possibilitin la construcció residencial, s’apunten onze possibles alternatives:

• Solars buits disponibles, promoguts directament pel propietari o subsidiàriament per a una administració actuant,
• Densificar parcel·les unifamiliars complint determinades condicions,
• Terrenys d’aparcaments i espais al voltant d’estacions de ferrocarril existents,
• Projectes de regeneració urbana, com ara els antics polígons residencials de l’Instituto Nacional de la Vivienda.
• Centres antics amb habitatges buits,
• Parcel·les i espais intersticials de la ciutat, al costat d’infraestructures existents,
• Edificacions amb aprofitament urbanístic no exhaurit,
• Requalificació de polígons industrials inutilitzats,
• Sòl ocupat per activitats industrials en desús,
• Reserves de sòl qualificat d’equipament que es considerin prescindibles,
• Sòl qualificat de sistema que pugui compatibilitzar el seu ús amb l’ús residencial.

En definitiva, en qualsevol localització amb un sistema de transport accessible, que permeti reduir en poc temps el greu problema d’accés a l’habitatge que afecta treballadors i noves generacions. Tot això, en el marc de la necessitat, no només de disposar del suport tècnic i de gestió imprescindible per materialitzar la gran quantitat d’habitatges requerits, sinó també d’assegurar els recursos econòmics, públics i privats, indispensables per evitar un plausible col·lapse financer. En aquest context, mitjançant incentius fiscals, caldria fomentar l’estalvi privat de famílies i entitats, amb l’objectiu de destinar aquests recursos a la promoció d’habitatge social.

Amb aquesta mateixa finalitat, cal considerar i promoure les diverses formes de tinença de l’habitatge —lloguer, accés a la propietat, lloguer amb opció de compra, règim comunitari o noves tipologies—, entenent que cada modalitat i tipologia s’adreça a un determinat sector de la població i que, des d’un punt de vista financer, a mitjà i llarg termini, algunes resulten més sostenibles per a l’administració pública que d’altres.

Tot i que ja arribem tard, cal que, paral·lelament a l’execució d’un important nombre d’habitatges, l’administració adopti mesures estructurals que incidirien directament en la seva producció:

• Mesures per contrarestar l’encariment dels costos de construcció, previsiblement creixents en els anys vinents.

• Promoció de la formació de personal especialitzat en els diversos oficis del sector de la construcció.

• Foment de la creació d’un teixit empresarial dedicat a la gestió de promocions i al manteniment del parc d’habitatges de lloguer amb protecció oficial.

• Previsió d’un pressupost complementari destinat a l’ampliació d’infraestructures, xarxes de mobilitat i equipaments, per donar resposta a les necessitats de la nova població resident.

• Garantir la selecció de solars per als nous conjunts residencials en emplaçaments ja equipats o amb previsió d’equipament a curt termini.

• Promoure una aliança estratègica amb les principals empreses constructores, tenint en compte la seva capacitat de finançament complementari, la necessitat de contenció dels costos i la possibilitat de promocions conjuntes, entre altres fórmules de col·laboració.

• Col·laborar amb les entitats financeres per identificar alternatives viables al lloguer d’HPO  amb opció de compra, així com dissenyar mecanismes d’estalvi particular que contribueixin al finançament de l’habitatge protegit.

• Establir un protocol amb les associacions professionals per assegurar la qualitat arquitectònica de les noves promocions i fomentar la participació equitativa de joves arquitectes, mitjançant la seva associació amb professionals sènior, afavorint així la transferència d’experiència i coneixement.

• Acordar amb els col·legis professionals els criteris necessaris per garantir resultats arquitectònics de qualitat, constructivament sòlids, duradors i sostenibles.

No cal dir que, a més de les mesures exposades en aquest article, que no són sinó propostes essencials a emprendre a curt termini, caldrà desenvolupar, en paral·lel, altres disposicions a establir i legislar a mitjà i llarg termini. Aquestes, però, reclamen una reflexió més pausada que no correspon abordar en aquest escrit —i potser convé no esmentar, no fos cas que, amb massa disquisicions, emboiréssim aquelles que, al meu entendre, podrien ser immediates… o quasi. Ja se sap que, quan es parla de construcció i, encara més, d’urbanisme, convé relativitzar el sentit del terme “immediatesa”.

Referències

1 En l’any 1990 citant fons del Departament de Política Territorial jo mateix estimava el dèficit d’habitatges d’entre 21.000 i 28.500 habitatges. Veure article L’Habitatge: Un producte de primera necessitat. Diputació de Barcelona (1991). Polítiques socials d’habitatge en l’àmbit local.

2 En els darrers cinc anys, 2020 a 2024 inclòs, segons AHC Estadística i Documentació, s’han construït a Catalunya 8.111 HPO.